Eine Hypothek als Basis der Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung

Eine Hypothek wird als Grundpfandrecht bezeichnet, und dient als Sicherheit für den Gläubiger für eine längerfristige Baufinanzierung, einen Schadenersatzanspruch oder auch für Verpflichtungen aus anderen Verträgen.  Die Hypothek kann das Recht an einem Grundstück, Wohneigentum oder auch dem Erbbaurecht sein.
Der Gläubiger hat mit der Hypothek das Recht auf eine Zwangsvollstreckung, was der Schuldner durch die regelmäßige Zahlung an den Gläubiger verhindern kann. Im Grundbuch können mehrere Hypotheken eingetragen sein, diese jedoch haben einen festen Rang nachdem die Hypothekengläubiger ausgezahlt werden.

Der Gläubiger hat mit der Hypothek ein im Grundbuch eingetragenes Recht auf die Veräußerung des Grundstückes, um sich damit seine Geldforderung zu sichern. Bei einer Hausfinanzierung wird mit einer Hypothek der Kredit abgesichert, wenn man sich bei der Bank finanzieren musste. In dem Bereich der Hypothekenbestellung werden folgende Vertragsverhältnisse unterschieden: der Darlehensvertrag, wobei die Bank gegenüber dem Darlehensnehmer einen Rückzahlungsanspruch hat, die dingliche Einigung, wobei ein Dritter sein Gründstück für eine Hypothek zur Verfügung stellen kann, um dem Darlehensnehmer den Anspruch auf einen Kredit zu sichern, oder die Bestellung der Hypothek am eigenen Grundstück des Schuldners.
Der Sicherungsvertrag oder auch Sicherungsabrede genannt, bildet die Schuldrechtliche Grundlage für die Hypothekenbestellung. Bei Nichtigkeit des Darlehensvertrages entsteht eine Eigentümerschuld und keine Hypothek. Sollte die Bank bereits das Hypothekendarlehen ausgezahlt haben, und erst nach der Auszahlung der Darlehensvertrag für nichtig erklärt worden sein, sichert die Hypothek nicht den Rückzahlungsanspruch des Hypothekendarlehens an die Bank.
Bei der Hinfälligkeit der dinglichen Einigung, zum Beispiel durch Geschäftsunfähigkeit des Grundstückseigentümers entsteht kein dingliches Recht am Grundstück. Ist die Eintragung bereits im Grundbuch eingetragen, und die Bank ficht im nachhinein die Einigung wegen Irrtums an, ist nach herrschender Meinung eine Eigentümergrundschuld entstanden.

Bei einer hinfälligen Sicherungsabrede hat der Grundstückseigentümer das Recht auf Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch da keine rechtliche Grundlage auf deren Eintragung mehr im Grundbuch besteht. Sind also Baufinanzierungen ausgelaufen, kann das Grundbuch lastenfrei werden.
Die Hypothek entsteht durch die Einigung zwischen dem Eigentümer des Grundstückes und dem Eigentümer der Forderung durch Eintragung in das Grundbuch, oder durch die Briefhypothek, die nicht in das Grundbuch eingetragen werden muss und durch Übergabe der Briefhypothek an andere übertragen werden kann. Vor der Übergabe der Briefhypothek handelt es sich um eine Eigentümergrundschuld.

Die Übertragung einer Hypothek erfolgt durch die schriftliche Abtretung, und der Hypothekenbrief muss übergeben werden, damit gehen alle Rechte an der Hypothek auf den Erwerber über, dieser Regelfall wird als Verkehrshypothek bezeichnet. Der Erwerber der Hypothek kann sich dabei nicht sicher sein ob die Hypothek noch besteht, und muss daher das Grundbuch überprüfen ob die persönliche Forderung überhaupt noch besteht. Die Übertragung einer Buchhypothek gestaltet sich schwieriger, da die Abtretung an den neuen Erwerber in das Grundbuch eingetragen werden muss.
Eine Umschuldung oder ein Forderungsverkauf begründet meist die Übertragung einer Hypothek. Banken verweigern meist die Buchhypothek. Sobald die Hypothek vom Eigentümer vollständig getilgt wurde, bleibt der Eintrag im Grundbuch aber immer noch bestehen. Der Eigentümer muss sich zum Beispiel von der Bank mit einer löschungsfähigen Quittung bestätigen lassen, dass das Darlehen vollständig getilgt wurde, und diese beim Notar einreichen der diese beglaubigt und beim Grundbuchamt von einer verdeckten in eine offene Eigentümergrundschuld umschreiben lässt.

Es lassen sich auch Kredite auf Grundstücke aufnehmen, die zum Zwecke des Privatkonsums genutzt werden können. Ein solcher Kredit wird durch Grundeigentum besichert, muss aber nicht für wohnwirtschaftliche Zwecke eingesetzt werden. Solch ein Privatkredit wird häufig zur Finanzierung eines Autos oder anderer Anschaffungen benutzt. In Form von einem Ratenkredit wird so in meist gleichbleibenden Raten der Kredit abgelöst. Dabei teilen sich die Raten in die Tilgung und den Kreditzins auf, der von den Kreditbanken erhoben wird. Auch ohne die Beleihung von Eigentum lassen sich bei den Banken Kredite aufnehmen. Dafür ist meist allerdings eine gute Bonität nötig, also ein geregeltes Einkommen, dass es dem Kreditnehmer ermöglicht den Kredit zum vereinbarten Zeitpunkt abzulösen.